Czy najem może być bezpieczną i stabilną formą zamieszkania?

Przy ul. Kolejowej (Kolejowa 67 do 87) we Wrocławiu, a dokładnie w kwartale między Grabiszyńską, Prostą, Kolejową i Tęczową powstało nowe osiedle z 469 mieszkaniami na wynajem. To kolejna inwestycja PFR Nieruchomości S.A., która 10 lat oferuje profesjonalny najem, zwany instytucjonalnym. To forma najmu mieszkania od firmy, która dba o stabilność warunków umowy.

We Wrocławiu działa już kilka firm zajmujących się najem instytucjonalnym, które oferują mieszkania na wynajem na zasadach rynkowych. W przypadku Nowej Kolejowej spółka PFR Nieruchomości zaprosiła do współpracy Urząd Miasta Wrocławia, z którym prowadzi nabór do mieszkań. Dzięki temu najemcy, którzy spełnią kryteria, będą mogli skorzystać z dopłat do czynszu w ramach programu „Mieszkanie na Start” obsługiwanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego.

Nabór najemców, który startuje 18 kwietnia 2024 roku, jest prowadzony dwuetapowo. W pierwszym etapie kryteria pierwszeństwa ustaliła Rada Miasta Wrocławia, przyznając punkty m.in. za prowadzenie działalności gospodarczej we Wrocławiu od co najmniej 2 lat, pracę w miejskich instytucjach kultury, policji, straży pożarnej i miejskiej lub w zawodach medycznych. Są też punkty dla rodzin zastępczych i osób z niepełnosprawnościami. Wszystkie kryteria można poznać na stronach Urzędu Miasta.

W drugim etapie sprawdzana jest zdolność czynszowa przyszłych najemców. To oznacza, że aby wynająć mieszkanie chętni muszą mieć możliwość opłacania czynszu i rachunków oraz dobrą historię w Krajowym Rejestrze Długów i BIG InfoMonitor. Na każdym etapie naboru w wypełnianiu wniosków, kompletowaniu dokumentów i odpowiedzi na pytania pomogą pracownicy Wydziału Lokali Mieszkalnych UM Wrocław i infolinii Funduszu Mieszkań dla Rozwoju pod numerem 22 703 43 49 oraz adresem e-mail: [email protected]

Na stronie inwestycji można już sprawdzić ceny mieszkań oraz koszty, jakie miesięcznie trzeba będzie zapłacić. Oprócz czynszu najmu, płaconego na rzecz firmy wynajmującej, najemcy będą ponosić opłatę eksploatacyjną, czyli koszt zarządzania i utrzymania nieruchomości. Do tego dochodzą opłaty indywidualne, które wynikają z liczników, czyli ze zużycia prądu, wody, ogrzewania oraz odbioru śmieci i ścieków.

Dla przykładu: para, która chce wynająć 2 pokojowe mieszkanie o powierzchni 45 mkw. za czynsz najmu zapłaci wg średniej stawki ok. 2 550 zł. Opłata eksploatacyjna przy tej wielkości mieszkaniu wyniesie ok. 300 zł. Zatem koszt to ok. 2 850 zł. Jeśli para spełni kryteria programu „Mieszkanie na start” i dostanie dopłatę, miesięczny koszt mieszkania może się obniżyć do ok. 2400 zł. Opłaty za media zależą od zużycia i stawek ustalanych przez dostawców, dlatego żeby je oszacować, należy wziąć pod uwagę indywidualne preferencje.

Jest w czym wybierać, bo struktura mieszkań jest bardzo różnorodna. Jednopokojowe mieszkania mają od 28 do 41 mkw. Jest dużo M2 i M3, wielkości od 35 do 81 mkw. Są też mieszkania 4-pokojowe do 85 mkw. Większość mieszkań ma balkony lub tarasy, ale można wybrać też lokal z ogródkiem – nawet 90 metrowym. Wykończenie to tak zwany standard „pod klucz”, czyli: podłogi, drzwi, glazura, terakota, gotowa łazienka i pomalowane na biało ściany. Po stronie najemców są meble, w tym meble kuchenne i sprzęt AGD.

Było klepisko, jest nowoczesne, dobrze zaprojektowane osiedle z zielonymi przestrzeniami do odpoczynku, parkingami i miejscami dla rowerów. Przez lata teren po dawnej XIX-wiecznej fabryce wagonów był nieużytkiem. Spółka PFR Nieruchomości na zakupionej od Poczty Polskiej S.A. działce wybudowała osiem 6- i 4-piętrowych budynków. Całe osiedle zaprojektowała pracowania B2Studio, która postawiła na przyjazność dla osób z niepełnosprawnościami – czyli brak barier architektonicznych oraz dopasowanie estetyki do historii miejsca. Dodatkowo na osiedlu inwestor rewitalizuje dawne budynki hali, poczty i kotłowni, a to może oznaczać dla mieszkańców bliskość miejsc kultury, gastronomii i usług.

Przyszli mieszkańcy na pewno docenią lokalizację osiedla. Do Rynku można stąd dojść w 15 minut spacerem, a z okien i balkonów ostatnich pięter można zobaczyć Stare Miasto. W pobliżu jest wszystko, co niezbędne do wygodnego życia: szkoły, ośrodki zdrowia, sklepy, przystanki komunikacji miejskiej. Wzdłuż ulicy Kolejowej osiedle sąsiaduje ze zrewitalizowanym parkiem Lesława Węgrzynowskiego.

Skąd pomysł na tak dużą inwestycję we Wrocławiu?
- Wierzymy w potencjał miasta, które przecież wygrało niejeden ranking, a ostatnio zyskało tytuł Miasta Przyszłości. To oznacza zainteresowanie inwestorów, nowe miejsca pracy, wyższy standard życia, uzupełnieniem czego musi być oferta mieszkań, bez których nie zatrzymamy w mieście ludzi. Dla nas to już trzecia inwestycja we Wrocławiu, dwie pierwsze to mieszkania na wynajem przy ul. Dąbrowskiego i Zakładowej, a w planach mamy kolejne trzy duże osiedla.

Polacy od pokoleń są przywiązani do własności mieszkań, PFR Nieruchomości oferuje najem. Co może do niego przekonać?
- Najem, który my oferujemy, to profesjonalna usługa. Stawiamy na przejrzyste warunki, klienci od początku wiedzą, ile zapłacą nam za czynsz najmu i opłaty eksploatacyjne. Te kwestie są precyzyjnie zapisane w umowie. To daje najemcy poczucie stabilności. Dodatkowo dbamy o budynek i teren. Co może przekonać do najmu? Jak pokazuje nasze doświadczenie, to rozwiązanie dla osób na każdym etapie życia: młodzi ludzie nie muszą się na starcie zadłużać, mają czas na zastanowienie lub zebranie kapitału. Dla rodzin z dziećmi to szansa na mieszkanie blisko centrum w metrażu, który odpowiada ich potrzebom, a na który musieli by brać kredyt często przekraczający ich możliwości. Z naszych mieszkań korzystają też osoby, którym zmieniła się sytuacja życiowa: przekazali mieszkanie dzieciom, rozwiedli się, przeszli na emeryturę. U nas znajdują to, czego szukają: spokój.

Na wrocławskim rynku jest już kilka firm, które oferują najem instytucjonalny, czym wyróżnia się Nowa Kolejowa?
- Tak, najem instytucjonalny, czyli oferowany przez firmę, jest obecny we Wrocławiu. Sami, jak już wspomniałem, mamy tu już 2 inne nieruchomości. W przypadku Nowej Kolejowej do współpracy zaprosiliśmy wrocławski samorząd, dzięki czemu przyszli najemcy będą mogli ubiegać się o dopłaty do czynszu. Przyznaje je Bank Gospodarstwa Krajowego w ramach programu „Mieszkanie na start”, sprawdzając dochody wnioskujących. Limity w pierwszym kwartale 2024 roku wynosiły przykładowo 7 155 zł netto dla singla i 10 017 zł dla pary. Najemcy, którzy nie przekraczają limitów, płacą czynsz pomniejszony o dopłatę.

To jak wynająć mieszkanie na tym osiedlu? Czy są jakieś specjalne warunki, które trzeba spełnić?
- Właściwie każdy może wynająć mieszkanie na Nowej Kolejowej. W pierwszej kolejności prowadzimy nabór z Urzędem Miasta, gdzie Rada Miasta ustaliła kryteria pierwszeństwa. Radni ustalili, kto zyska dodatkowe punkty i postawili na takie kryteria jak m.in.: praca w szkolnictwie, służbie zdrowia, straży i policji, instytucjach kultury. Są punkty dla rodzin z dziećmi, rodzin zastępczych i osób z niepełnosprawnościami, dla których to osiedle jest w pełni przystosowane. Jednak kluczowa jest zdolność czynszowa, czyli dochody, które pozwolą przyszłym najemcom na swobodne pokrywanie opłat. To pozwala wszystkim dobrze ocenić możliwości – my jako wynajmujący mamy po takiej weryfikacji czynszowej pewność, że oferta trafia do właściwych osób, a najemca świadomie decyduje się na mieszkanie, którego koszty mieszczą się w jego budżecie i pozwolą mu utrzymać dobry status życia.

Czyli jednak nie jest to oferta dla wszystkich?
- To jest oferta dla osób w tak zwanej luce czynszowej. Są w niej osoby, których dochody są za wysokie na mieszkanie komunalne, ale też za niskie na kredyt i zakup mieszkania na komercyjnym rynku. Wpadają w nią też rodziny, które biorą na wczesnym etapie kredyt na małe mieszkanie, daleko od centrum, a potem, gdy pojawią się dzieci, odczuwają brak komfortu i przestrzeni. Stabilny najem na dobrych warunkach jest właśnie dla takich osób – które chcą i mogą skorzystać z usługi, mają odpowiednie dochody, a jednocześnie chcą się czuć bezpiecznie, mieszkać w dobrej lokalizacji i skrojonym na potrzeby mieszkaniu. To jest sedno naszej oferty. Działamy na zasadach rynkowych – kupujemy działkę, płacimy projekt i za budowę tak, jak każdy deweloper czy inwestor i nie korzystamy z dotacji z budżetu państwa. Na wstępnym etapie robimy szereg analiz, które dają nam odpowiedź na pytanie: czy warunki finansowe, na których będziemy wynajmować mieszkania nie przekraczają możliwości odbiorców oferty. Na Nowej Kolejowej mamy czynsze najmu zbliżone do rynkowych, przy zupełnie nowych mieszkaniach w dobrym standardzie, na wygodnym do życia osiedlu.

Mówił Pan o dopłatach z BGK, czy to Wy gwarantujecie je najemcy i załatwiacie formalności?
- To niezależny od nas program Banku Gospodarstwa Krajowego. Jego zasady reguluje ustawa o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania. Żeby skorzystać z dopłaty najemca, który podpisał już umowę, musi wykazać się aktywnością – sprawdzić warunki i złożyć wniosek do Urzędu Miasta. Z naszego doświadczenia wynika, że proces jest łatwy, a w wielu miastach urzędnicy służą pomocą przy załatwianiu formalności.

To na koniec pytanie o przeszłość i przyszłość. PFR Nieruchomości realizowało program Mieszkanie Plus, w którym mieszkania wynajmowane można było też kupić. Jak to ma się do Nowej Kolejowej?
- Zrealizowaliśmy rynkową część rządowego programu, który został zamknięty w maju 2023 roku. W ramach naszej części na terenie Dolnego Śląska powstały trzy osiedla - w Wałbrzychu, Oławie i Zgorzelcu. W tej ostatniej lokalizacji prace budowlane są już na ukończeniu. Program został zamknięty, ale my kontynuujemy naszą działalność w obszarze dostarczania na rynek mieszkań na wynajem. Taką ofertą jest właśnie Nowa Kolejowa. Czasami pada pytanie – czy te mieszkania będzie można w przyszłości wykupić? Nie, będzie je można długoterminowo najmować. Kolejne nasze inwestycje we Wrocławiu – przy ul. Białowieskiej, Hermanowskiej i Zatorskiej to będą także osiedla z mieszkaniami na wynajem.